escritura-compra-e-venda

Para que serve a escritura de venda e compra?

A escritura de venda e compra serve para fazer a transmissão de posse e propriedade ao comprador. Em troca o comprador recebe do vendedor um pagamento, que pode ser em dinheiro ou título de crédito.

Se há entrega de outro bem imóvel ou móvel em pagamento, pode ocorrer uma permuta, ou troca, e não a venda e compra.

O pagamento em dinheiro inclui o depósito bancário, TED, DOC e outras formas adotadas pelo sistema bancário.

Posso pagar a compra com nota- promissória ou cheque?

O imóvel pode ser adquirido com nota-promissória ou cheque, que são espécies de título de crédito.

Aí é importante que ambas as partes combinem entre si quais efeitos terão estes títulos de crédito.

Se o título de crédito é recebido em caráter pro-soluto, o vendedor já está dando a quitação, como se tivesse aceito aquilo da mesma maneira que receberia dinheiro. Assim, se o título não for honrado, não poderá desfazer a venda. Poderá apenas cobrar o título.

Se é recebido em caráter pro-solvendo, o vendedor está, na verdade, declarando que a quitação dependerá da compensação do cheque ou do pagamento da nota-promissória. Se isso não ocorrer, poderá desfazer a venda e pedir de volta o bem imóvel.

A compra e venda é diferente da doação?

Na compra e venda há contrapartida de ambas as partes. Ou seja, há sacrifício do vendedor e do comprador. Um deixa de ter a coisa; outro precisa pagar o preço.

Na doação, o donatário, que recebe o bem, tem um aumento de seu patrimônio sem um sacrifício correspondente. Em outras palavras, tem um enriquecimento gratuito, em função da liberalidade de outra pessoa.

Comunicação de bens: minha esposa, ou meu marido, deve assinar a escritura?

Geralmente, para a venda do bem deve haver assinatura do outro cônjuge, ou companheiro. A exceção é quando entre os cônjuges vigora o regime da separação pactuada de bens.

Para a compra do bem não é necessária a participação do outro cônjuge. Embora isso seja verdade, pode ocorrer a comunicação. Ela significa que a aquisição do bem pelo marido, por exemplo, vai gerar a aquisição automática por sua esposa também, pois o bem passa a fazer parte da sociedade conjugal.

Tal fenômeno não ocorre em todos os regimes de bens. No regime da separação total, ou pactuada, a aquisição por um membro do casal não implica aquisição também pelo outro.

Quanto custa fazer uma escritura de venda e compra? Qual é o valor do imposto de transmissão- ITBI?

Há dois valores que precisam estar definidos a fim de se saber quanto custa fazer uma escritura de venda e compra.

Um deles é o valor venal atribuído pela prefeitura ao imóvel. Normalmente, este valor corresponde àquele presente no carnê do IPTU. Em São Paulo, bem como em algumas outras cidades, há um valor de atribuição distinto, chamado “valor venal de referência”, que pode ser visto aqui https://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx.

Outro valor é o combinado entre as partes. 

O maior deles servirá de base para o cálculo do valor da escritura, do imposto e do registro. Estes são os três custos da transmissão do bem.

De acordo com o valor que servirá de base, deve-se procurar o preço da escritura nas faixas da tabela, aqui: https://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/arquivos/Tabela_Custas/tabela_2020__versao_visualizacao_iss_capital_pdf_.pdf.

O imposto deve ser recolhido antes da escritura. Pode ser no mesmo dia dela, mas o fato é que o tabelião de notas deve arquivar o comprovante de pagamento, a não ser que a lei municipal permita o recolhimento em outro momento, o que não é comum. 

Sua importância em São Paulo é de 3% sobre o valor-base de cálculo.

O registro pode ser pedido ao tabelião ou pode ser realizado pela própria pessoa. Basta encaminhar a escritura ao registro de imóveis e fazer o protocolo. Os custos estão aqui: https://www.registradores.org.br/Servicos/frmTabelaCustas.aspx.

Embora seja até comum as pessoas deixarem o registro para depois, tal conduta não é recomendável, pois a transmissão somente é completa no Brasil quando ele é feito. 

Além destes custos, pode haver gastos com certidões pessoais (casamento, nascimento etc) e da matrícula do imóvel, conforme abaixo explico. Estas podem ser retiradas por você mesmo, ou pelo tabelião de notas. Seu valor não costuma ser alto se comparado aos outros gastos.

A escritura de venda e compra pode ser feita na hora? Como funciona?

Não, a escritura não pode ser feita na hora, pois envolve a análise e o arquivamento prévio de diversos documentos.

Se preferir agendar um horário, basta entrar aqui https://20cartorio.com.br/agendamento-online/. Você poderá conversar pessoalmente com um escrevente para tirar suas dúvidas. 

Se você não tem dúvidas do que é necessário, pode enviar as seguintes informações por e-mail:

  1. Nome das partes e das esposas ou maridos;
  2. RG e CPF; 
  3. Profissão;
  4. Endereço de residência;
  5. Nacionalidade;
  6. Data de nascimento;
  7. Estado civil;
  8. Registro e número da matrícula do imóvel; 
  9. Número de contribuinte de IPTU do imóvel; e
  10. Valor e forma de pagamento.

Além destas informações, caso você tenha uma cópia da certidão de casamento (ou nascimento para solteiros) de ambas as partes, bem como da matrícula do bem, que as envie. Com elas fica mais fácil para o tabelião retirar uma via atualizada.

Com base nestas informações, o cartório prepara uma minuta, que é um rascunho, e envia a você. Havendo aprovação, será possível agendar a data da assinatura.

Mas antes dela, lembre-se, deve haver o pagamento do ITBI, que é o imposto municipal de transmissão, conforme expliquei acima.

De que documentos preciso para fazer a escritura de venda e compra?

Os documentos mínimos para a realização da escritura de venda e compra são: documentos pessoais do registro civil, matrícula, comprovante de pagamento do ITBI e documentos de identificação das partes.

Os documentos pessoais são as certidões que comprovam o estado civil (certidão de casamento ou de nascimento, para aqueles que não se casaram). Tais documentos são expedidos pelos cartórios de registro civil de pessoas naturais. Comprovam se há esposa ou marido interessado na venda. Sem eles uma pessoa poderia passar-se por solteira, por exemplo, e vender um bem sem a assinatura necessária da esposa.

A matrícula é um documento expedido pelo cartório de imóveis. Ela contém a vida do imóvel. Tudo de relevante que aconteceu com ele: de quem foi, para quem passou etc. Com ela é possível comprovar quem é o dono da coisa. Sem ela poderia haver pagamento do preço a quem não é dono.

O comprovante de pagamento de ITBI é necessário e já foi explicado acima.

Os documentos de identificação pessoal devem ser apresentados no dia (embora seja importante mandar antecipadamente uma imagem deles), a fim de se identificarem as pessoas que participarão do ato.

É importante que a foto do documento seja razoavelmente recente, pois se muito antiga não permitirá a identificação da pessoa.

Além disso, o documento não pode estar dilacerado ou, se for RG, replastificado.

Saio na hora com algum comprovante?

Sim, você sai com uma via original chamada “traslado”. Se quiser, você pode pedir mais outra via original, que se chamará “certidão”. O custo desse documento adicional é de R$67,20.

É importante dizer que tanto o traslado quanto a certidão são documentos originais. Portanto, é possível tirar cópias autenticadas deles.

 

Devo registrar minha escritura em algum local? Onde?

O registro é necessário e precisa ser feito no cartório de imóveis competente. Os cartórios de imóveis funcionam por região. Há apenas um cartório competente para cada imóvel, dependendo de sua localização.

Como já antecipei acima, o registro é o que opera a transmissão do bem. Se uma pessoa faz escritura de venda e compra com você e outra escritura com outra pessoa, aquele que levar ao registro primeiro terá prioridade.

Daí a importância de não engavetar a escritura, mas levá-la ao registro o quanto antes.

O próprio cartório de notas pode encaminhar a escritura ao registro, caso você assim queira.

Perdi minha escritura de compra e venda: o que posso fazer?

Se você perdeu sua escritura de compra e venda, não precisa se preocupar: basta pedir uma nova certidão.

Se você fez sua escritura com o 20º Cartório de Notas de São Paulo, basta entrar aqui https://20cartorio.com.br/certidoes/ e fazer seu pedido online, sem precisar deslocar-se até o cartório.

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