Comprar um imóvel, fechar uma operação societária, celebrar um contrato de prestação de serviços com pagamento condicionado a entrega — todas essas situações têm um problema comum: alguém precisa pagar antes de receber, ou entregar antes de receber. Entre o pagamento e a contraentrega, fica um intervalo em que algo pode dar errado. O escrow notarial existe exatamente para resolver esse problema.

Desde junho de 2025, com o Provimento 197/2025 do Conselho Nacional de Justiça, os cartórios de notas brasileiros operam oficialmente como agentes de escrow — o que aqui chamamos de conta notarial vinculada. Em outras palavras: o dinheiro fica depositado em conta vinculada, sob custódia do tabelião, e só sai quando as partes cumprem as condições combinadas. Além disso, o negócio principal não precisa estar em escritura pública — o escrow notarial também atende contratos particulares.

Neste artigo, você vai entender como funciona o escrow notarial, em que situações ele faz sentido, qual é a base legal e como o 20º Cartório de Notas do Itaim Bibi opera esse serviço.

O que é escrow notarial?

Em primeiro lugar, o escrow é um arranjo conhecido há décadas nos Estados Unidos: um terceiro neutro recebe e guarda valores de uma transação, e só os libera quando as partes cumprem as condições combinadas. No Brasil, esse papel sempre coube a bancos e instituições financeiras, com custo elevado e procedimentos rígidos.

Com o Provimento 197/2025 do CNJ, os tabeliães de notas passaram a oferecer o mesmo tipo de serviço — agora chamado oficialmente de conta notarial vinculada. O depositante transfere o dinheiro para uma conta bancária vinculada ao cartório, em instituição financeira conveniada pelo Colégio Notarial do Brasil. Em seguida, o tabelião administra a movimentação, e os valores só saem quando as partes cumprem as condições previamente combinadas.

Um ponto importante e frequentemente mal compreendido: o escrow notarial não exige escritura pública. O artigo 3º do Provimento 197/2025 é expresso ao autorizar a conta notarial vinculada para “depósito de preços ou valores conexos a negócios jurídicos formalizados ou não por escritura pública“. Ou seja, um contrato particular de compra e venda, um contrato de prestação de serviços, um acordo societário, um instrumento de M&A ou qualquer outro negócio jurídico privado pode usar o escrow notarial.

Em resumo, o escrow notarial é o mesmo conceito do escrow bancário, com três diferenças importantes: custo menor, fé pública do tabelião e flexibilidade quanto à forma do negócio principal.

Base legal do escrow notarial: Provimento CNJ 197/2025

A possibilidade legal nasceu em 2023, com a Lei 14.711/2023 — o chamado Marco Legal das Garantias —, que incluiu o artigo 7º-A na Lei dos Notários (Lei 8.935/1994) e autorizou os tabeliães a manter contas vinculadas. A regulamentação prática, porém, só veio dois anos depois, com o Provimento 197/2025 do CNJ, publicado em 13 de junho de 2025.

Em resumo, os principais pontos da regulamentação são:

• Os cartórios de notas prestam o serviço em convênio com instituições financeiras credenciadas pelo Colégio Notarial do Brasil
• O serviço atende negócios formalizados ou não por escritura pública (art. 3º, I)
• O tabelião verifica o cumprimento de condições objetivas previamente pactuadas, sem julgar o mérito do negócio
• Em caso de divergência entre as partes, os valores ficam bloqueados até acordo consensual ou decisão judicial
• Há segregação patrimonial: o dinheiro depositado nunca se mistura ao patrimônio do cartório nem ao do banco
• Não há custo adicional pelo serviço de escrow em si — o cliente paga apenas a ata notarial que formaliza o depósito e a movimentação

Em que situações o escrow notarial faz mais sentido

De modo geral, o escrow notarial é particularmente útil em transações que apresentam assimetria temporal entre pagamento e entrega, ou que dependem de condições ainda não verificadas. Veja os casos mais comuns.

Compra e venda de imóvel com condições suspensivas

Esse é o cenário clássico do escrow notarial. O comprador deposita o valor da compra na conta notarial. A liberação para o vendedor fica condicionada a, por exemplo, regularização da matrícula, baixa de uma penhora, entrega de uma certidão negativa de débitos ou aprovação de financiamento. Enquanto a condição não se cumpre, o dinheiro permanece protegido — nem retorna ao comprador unilateralmente, nem chega ao vendedor sem comprovação.

Contratos particulares com pagamento condicionado

Em contratos particulares de prestação de serviços, fornecimento de bens, desenvolvimento de software, obras civis, consultoria especializada e outros — onde o pagamento depende da entrega ou de marcos de execução — a conta notarial vinculada custodia os valores sem necessidade de formalizar o contrato em escritura pública. Por isso, basta uma ata notarial específica para o depósito e a movimentação condicionada.

Transações entre desconhecidos

Quando comprador e vendedor não têm relação prévia, o risco percebido cresce. Assim, o escrow notarial atua como ponto de confiança institucional: o vendedor sabe que o dinheiro está depositado e disponível; o comprador sabe que a liberação depende do cumprimento do negócio.

Operações societárias e M&A

Em compra e venda de participações societárias, joint ventures e operações de M&A, é comum existirem cláusulas de earn-out, garantias de indenização e condições pós-fechamento. Da mesma forma, o escrow notarial mantém parcelas do preço sob custódia até a verificação das condições — substituindo o escrow bancário tradicional, que costuma ser mais caro e menos integrado ao ato notarial.

Inventários e partilhas

Em inventários extrajudiciais com herdeiros que precisam pagar dívidas do espólio, ou em partilhas com bens que serão vendidos para serem divididos em dinheiro, a conta notarial vinculada custodia os valores até a conclusão correta de cada etapa.

Transações com condições documentais pendentes

Sempre que o negócio depende de algo que ainda não está pronto — uma certidão, uma autorização administrativa, uma aprovação bancária, uma documentação a regularizar — o escrow notarial é a forma mais segura de avançar com a operação sem que nenhuma das partes assuma o risco de pagar ou entregar antes da hora.

Como funciona o processo do escrow notarial na prática

1. Definição das condições entre as partes

Primeiramente, as partes envolvidas no negócio acordam quais condições precisam ser cumpridas para a liberação dos valores. As condições devem ser objetivas e verificáveis — o tabelião não julga mérito, apenas constata se a condição foi ou não atendida.

2. Formalização do escrow em ata notarial

Em seguida, o tabelião formaliza o depósito e as condições de movimentação em ata notarial específica para o escrow. Essa ata é o documento que vincula a movimentação da conta às condições acordadas. O negócio principal, por sua vez, pode estar em escritura pública, contrato particular, instrumento societário ou qualquer outra forma jurídica adequada — a ata notarial do escrow se conecta a esse instrumento, sem substituí-lo.

3. Depósito dos valores em conta vinculada

Depois disso, o depositante transfere os valores para a conta notarial vinculada — uma conta bancária específica, em instituição conveniada, atrelada ao cartório e ao negócio em questão.

4. Verificação das condições

Conforme as partes cumprem as condições, elas apresentam ao tabelião os documentos que comprovam o cumprimento. Em seguida, o tabelião verifica formalmente, registra em classificador específico e autoriza a liberação dos valores.

5. Liberação dos valores

Cumpridas as condições, o tabelião autoriza a transferência dos valores para a(s) conta(s) indicada(s) no requerimento. Ele documenta o cumprimento, o que serve como prova futura caso necessário.

6. Em caso de divergência

Por outro lado, se as partes divergirem sobre o cumprimento de uma condição, o tabelião documenta a divergência em ata notarial, suspende a movimentação e mantém os valores depositados. Não cabe ao tabelião decidir o conflito — as partes precisam buscar acordo consensual ou decisão judicial. Sem solução, o tabelião restitui os valores ao depositante conforme as cláusulas pactuadas.

Vantagens do escrow notarial frente ao escrow bancário

Antes do Provimento 197/2025, quem queria operar com escrow no Brasil precisava recorrer a bancos. Por isso, o modelo notarial traz quatro vantagens claras:

• Custo menor: não há cobrança adicional pelo serviço de escrow em si. O cliente paga apenas a ata notarial relacionada — valor previsível, em tabela pública
• Fé pública do tabelião: a verificação das condições e a documentação do processo têm força probatória qualificada, equivalente à de qualquer outro ato notarial
• Flexibilidade da forma: serve para negócios formalizados em escritura pública, em contrato particular ou em qualquer outro instrumento jurídico, sem exigir conversão para escritura
• Imparcialidade institucional: o tabelião não tem interesse comercial no negócio, ao contrário do banco, que pode ter relação prévia com uma das partes

Segurança e responsabilidades no escrow notarial

Da mesma forma, o Provimento 197/2025 estabelece controles rigorosos para garantir a segurança das operações:

• Os valores ficam em conta vinculada em instituição financeira conveniada — segregados do patrimônio do cartório e do banco
• O tabelião precisa fazer consultas a certidões negativas das partes (CND, certidões cíveis e trabalhistas) antes de aceitar o serviço
• O tabelião documenta toda movimentação e arquiva em classificador específico
• Há prestação de contas semestral do Colégio Notarial à Corregedoria Nacional de Justiça
• O sigilo das informações segue os termos da LGPD

Portanto, esses controles tornam o escrow notarial um instrumento adequado tanto para transações de valor moderado quanto para operações de grande porte.

Como o 20º Cartório do Itaim Bibi opera o escrow notarial

O 20º Cartório de Notas do Itaim Bibi já opera contas notariais vinculadas, em convênio com instituição financeira credenciada pelo Colégio Notarial do Brasil. Atendemos:

• Compras e vendas de imóveis com condições suspensivas (financiamento, regularização documental, certidões pendentes)
• Contratos particulares com pagamento condicionado a entrega, marcos de execução ou cumprimento de obrigações específicas
• Operações societárias e M&A com cláusulas de earn-out ou pós-fechamento
• Inventários e partilhas com pagamento condicionado
• Transações comerciais entre desconhecidos que exigem ponto neutro de confiança
• Qualquer outro negócio jurídico em que a movimentação de valores precise estar condicionada a fatos verificáveis

A operação acontece presencialmente ou por videoconferência via e-Notariado, para partes em outras cidades, estados ou países. Quando o negócio principal está em escritura pública, integramos a conta notarial à própria escritura. Quando o negócio está em contrato particular ou outro instrumento, lavramos ata notarial específica para o escrow.

Portanto, se você está estruturando uma transação que envolve risco temporal, condições suspensivas ou partes que precisam de uma camada adicional de segurança, entre em contato com o nosso time. Avaliamos o caso e estruturamos a solução de escrow notarial adequada à operação — independentemente da forma do negócio principal.