Comprar um imóvel custa mais do que o preço pedido pelo vendedor. Sobre o valor da negociação, incidem impostos municipais, federais e custas notariais e registrais que, somados, costumam representar entre 4% e 6% do valor do imóvel. Ignorar essas despesas na hora de calcular o orçamento é um erro comum — e caro.

Em primeiro lugar, este artigo lista, de forma direta, os custos da compra e venda de imóveis em São Paulo: o que cada custo é, quem paga, quanto custa em média, e em que momento da operação ele incide. O foco está nos custos fiscais, notariais e registrais que decorrem diretamente da transação — e não nos honorários de profissionais (corretor, advogado), que pertencem a outra discussão.

Antes de entrar nos números, uma distinção importante: este artigo trata de compras formalizadas por escritura pública. Quando a compra é financiada por banco, em geral o instrumento é particular (lavrado pela própria instituição financeira) e, nesse caso, parte dos custos descritos abaixo se aplica de forma diferente — em particular, os emolumentos notariais não incidem da mesma forma, já que não há escritura. Voltaremos a esse ponto adiante.

ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de imóveis, independentemente da forma do instrumento (escritura pública ou particular). Em São Paulo, a alíquota geral é de 3% sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência publicado pela Prefeitura. O comprador é quem paga, e o pagamento deve ocorrer antes da lavratura da escritura ou do registro.

Há regras especiais para financiamentos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e em Habitação de Interesse Social (HIS): nesses casos, aplica-se alíquota reduzida de 0,5% sobre o valor financiado até um limite definido em lei, e 3% sobre o que exceder. Os limites são atualizados periodicamente — vale conferir o valor vigente no site da Secretaria Municipal da Fazenda antes de calcular.

Disputa sobre a base de cálculo

Há uma controvérsia jurídica relevante nesse ponto. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou tese (Tema 1.113) determinando que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado da transação, não o valor venal de referência fixado unilateralmente pela Prefeitura. Apesar da decisão, a Prefeitura de São Paulo continua emitindo guias com base no valor de referência, exigindo que o contribuinte que discorde faça pedido administrativo de avaliação especial ou recorra ao Judiciário. Em transações de valor significativo, em que a diferença entre o preço efetivo e o valor de referência é grande, o tema merece atenção e, eventualmente, orientação de advogado tributarista.

Imposto de Renda sobre o ganho de capital

Diferentemente do ITBI, o Imposto de Renda sobre ganho de capital é um tributo federal pago pelo vendedor, e só incide quando há lucro na venda — ou seja, quando o imóvel é vendido por valor superior ao da compra original (considerando atualização do custo de aquisição conforme regras da Receita Federal).

A alíquota geral é de 15% sobre o ganho de capital para valores até R$ 5 milhões, com alíquotas progressivas acima disso. No entanto, a legislação prevê isenções importantes:

  • Imóvel único: isenção total se o imóvel vendido for o único do contribuinte e tiver valor de venda até R$ 440 mil
  • Reinvestimento residencial: isenção quando o produto da venda é integralmente aplicado, em até 180 dias, na compra de outro imóvel residencial no Brasil
  • Venda com prejuízo: não há ganho de capital tributável, evidentemente
  • Imóveis adquiridos antes de 1969: isenção integral

Como as regras de cálculo do ganho de capital envolvem fator de redução por tempo de posse, atualização monetária e exceções específicas, recomenda-se consultar um contador antes da operação — especialmente em vendas de valor expressivo.

Custas notariais — escritura pública

Quando o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), a transação exige escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas. Em São Paulo, os emolumentos seguem a tabela estadual oficial (Lei nº 11.331/2002), atualizada anualmente pelo Tribunal de Justiça e divulgada pelo Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo.

O valor varia conforme o preço do imóvel, em faixas progressivas. Para ter uma ordem de grandeza: em uma compra de R$ 1 milhão, os emolumentos da escritura ficam tipicamente entre R$ 4 mil e R$ 5 mil. O pagamento é, em regra, do comprador.

Há uma situação em que o custo pode ser sensivelmente menor: quando se trata de alienação fiduciária ou outro ato que admite forma particular, e o cliente opta por escritura pública, a Tabela paulista (item 1.6 das Notas Explicativas) prevê redução de 40% nos emolumentos. É um ponto importante para quem compra com financiamento e quer registrar tudo via escritura.

Custas registrais — registro de imóveis

Depois de lavrada a escritura no Tabelionato, ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está matriculado. Sem esse registro, a transferência de propriedade não produz efeitos jurídicos plenos.

Os emolumentos do registro também seguem a tabela estadual (Lei 11.331/2002), com valores progressivos conforme o preço do imóvel. Em geral, são da mesma ordem de grandeza dos emolumentos da escritura — em alguns casos até superiores. O pagamento também cabe ao comprador, e vale destacar que o desconto de 40% mencionado acima não se aplica aos custos do registro: ele é exclusivo dos atos do Tabelionato de Notas.

E nas compras financiadas por banco?

Quando a compra é financiada por instituição financeira, o cenário muda em um ponto importante: o banco geralmente lavra a operação por instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/97), em vez de exigir escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas. Nesse caso:

  • Não há emolumentos notariais nos moldes da tabela paulista — porque não há escritura pública
  • Em seu lugar, o banco cobra custos próprios de elaboração e formalização do contrato, que não são fixados pela Lei 11.331/2002 e variam conforme a instituição financeira
  • O ITBI continua incidindo normalmente (com as regras especiais do SFH quando aplicáveis)
  • O registro de imóveis continua sendo necessário — e seus emolumentos seguem a tabela estadual, do mesmo jeito que em uma compra à vista
  • A avaliação bancária do imóvel é exigida pelo banco e tem custo próprio, também variável conforme a instituição (geralmente entre R$ 1 mil e R$ 4 mil)

Em outras palavras: as compras financiadas trocam parte dos emolumentos notariais pela estrutura de custos do banco, que não são tabelados em lei e podem variar significativamente. Para uma compra financiada, a única forma de saber o custo total dos serviços bancários relacionados ao instrumento é solicitar essa informação diretamente ao banco que vai conceder o financiamento.

Custos situacionais que merecem atenção

Além dos custos centrais, algumas operações envolvem despesas adicionais que podem surpreender quem não foi avisado:

Laudêmio

Quando o imóvel está localizado em terreno de marinha (faixa litorânea sob domínio da União) ou em terreno foreiro a alguma entidade pública ou privada, o vendedor paga laudêmio — geralmente 5% sobre o valor da transação para a União, ou percentual definido em escritura para outros titulares de domínio direto. Em São Paulo, isso afeta principalmente imóveis em áreas específicas; vale consultar a matrícula antes de fechar.

Certidões de due diligence

Antes da escritura, é prudente (e, em algumas operações, exigido pelo banco) levantar certidões pessoais (vendedor e comprador) e do imóvel — distribuidor cível, trabalhista, fiscal, condominial, matrícula atualizada. Os custos são individuais por certidão, mas somados podem chegar a algumas centenas de reais.

Quem paga o quê: resumo

Por fim, segue o resumo de quem arca com cada custo em uma operação típica:

  • Comprador paga: ITBI, escritura pública (ou custos do instrumento bancário), registro de imóveis, certidões de due diligence (em geral), avaliação bancária (em compras financiadas)
  • Vendedor paga: IR sobre ganho de capital (se houver lucro), laudêmio (se aplicável), eventuais débitos pendentes (IPTU atrasado, condomínio, certidões negativas pessoais)

Esses são os papéis-padrão do mercado, mas as partes podem livremente acordar de forma diferente — desde que o acordo esteja claro em contrato e seja respeitado nos pagamentos efetivos.

Como o 20º Cartório do Itaim Bibi pode ajudar

O 20º Cartório de Notas do Itaim Bibi lavra escrituras públicas de compra e venda de imóveis, presencialmente ou por videoconferência via e-Notariado. Antes da escritura, fazemos análise prévia da documentação e indicamos quais certidões precisam ser providenciadas, evitando retrabalho na assinatura.

Para o cálculo dos emolumentos da escritura no caso específico da sua operação, entre em contato com o nosso time. Com o valor do imóvel e o tipo de operação (à vista ou com alienação fiduciária), conseguimos estimar o custo da escritura antes do agendamento — informação útil para o seu planejamento financeiro completo da compra.