O usufruto é um instrumento clássico de planejamento patrimonial e sucessório no Brasil. Permite separar o uso e fruição de um bem da sua propriedade nominal, e tem aplicação típica quando pais querem antecipar a transmissão de imóveis aos filhos sem abrir mão de ocupar ou receber renda do bem em vida.

Este artigo explica, de forma direta, o que é o usufruto, suas modalidades, como se formaliza por escritura pública em São Paulo, quais são os custos envolvidos (incluindo ITCMD), e em que situações faz sentido usar — em especial na figura da doação com reserva de usufruto, que é o caso mais comum.

O que é o usufruto

O usufruto é um direito real previsto nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil. Ele desmembra a propriedade em duas posições jurídicas distintas:

• Nu-proprietário: mantém a titularidade formal do bem (a “nua-propriedade”), mas não pode usá-lo nem dele tirar frutos enquanto durar o usufruto.
• Usufrutuário: tem o direito de usar o bem (morar nele, por exemplo), administrá-lo e perceber seus frutos (alugar e receber o aluguel), sem ser o titular formal.

Quando o usufruto se extingue (por morte do usufrutuário, renúncia, prazo determinado ou outras hipóteses do art. 1.410 do Código Civil), a propriedade plena se consolida automaticamente nas mãos do nu-proprietário, sem necessidade de novo negócio jurídico — apenas de averbação no Registro de Imóveis.

Modalidades de usufruto

O usufruto pode assumir formas diferentes conforme as necessidades do planejamento:

• Vitalício: dura enquanto o usufrutuário viver. É a modalidade mais comum em planejamento familiar.
• Por prazo determinado: termina automaticamente na data ou condição prevista na escritura. Para pessoas jurídicas, o prazo máximo é de 30 anos (art. 1.410, III, CC).
• Simultâneo: dois ou mais usufrutuários têm o direito ao mesmo tempo. Se um falece, em regra a sua parte se consolida na nua-propriedade — salvo cláusula expressa de direito de acrescer entre os usufrutuários.
• Sucessivo: previsto para começar somente após a extinção de um usufruto anterior. O Código Civil não admite usufruto sucessivo instituído por ato entre vivos para beneficiar terceiro após a morte do primeiro usufrutuário (vedação do art. 1.411 do CC).

Como funciona a escritura de usufruto

A constituição do usufruto sobre imóvel exige duas etapas independentes e ambas obrigatórias.

A primeira é a lavratura da escritura pública em Tabelionato de Notas. É na escritura que se declara a vontade das partes, define-se quem é o nu-proprietário, quem é o usufrutuário, qual a modalidade e o prazo do usufruto, e se há contraprestação (em caso de doação com reserva, por exemplo, normalmente não há). A escritura pública é exigida sempre que o imóvel ultrapasse 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Em São Paulo, a escritura pode ser lavrada presencialmente ou de forma remota, por videoconferência via e-Notariado.

A segunda é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está matriculado. Sem esse registro, o usufruto não tem efeito real perante terceiros — fica apenas como obrigação entre as partes da escritura.

Quando o usufruto se extingue (por morte, renúncia, vencimento de prazo etc.), basta uma averbação no Registro de Imóveis para consolidar a propriedade plena em nome do nu-proprietário. Não é necessário lavrar nova escritura.

Documentação necessária

Para a lavratura da escritura, são exigidos:

• Documentos de identificação pessoal (RG e CPF) do nu-proprietário e do usufrutuário
• Certidão de casamento ou de nascimento, conforme o estado civil
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel (validade típica de 30 dias)

O Tabelionato indica a relação completa após a análise prévia do caso. Pequenas variações podem ocorrer dependendo da modalidade do usufruto e da existência de cláusulas adicionais (impenhorabilidade, incomunicabilidade etc.).

Custos: ITCMD e emolumentos

Os custos da operação variam conforme a modalidade — em especial, se o usufruto é constituído por doação (caso típico da reserva de usufruto) ou por outro negócio jurídico. Considerando o cenário mais comum, a doação com reserva de usufruto:

ITCMD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é tributo estadual e incide sobre a doação. Em São Paulo, a alíquota em 2026 é de 4% sobre o valor venal de referência do imóvel (Lei estadual nº 10.705/2000). O contribuinte é o donatário (nu-proprietário). O recolhimento ocorre concomitantemente à lavratura da escritura — a guia é gerada e paga antes da assinatura.

A Lei estadual prevê isenção para doações cujo valor não ultrapasse 2.500 UFESPs por ano civil entre o mesmo doador e o mesmo donatário (cerca de R$ 96 mil em 2026). Para doação de imóvel com reserva de usufruto, contudo, há um detalhe importante reconhecido pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo: a base de cálculo para verificar a isenção é o valor total do imóvel (nua-propriedade e usufruto somados), e não apenas a fração transmitida na nua-propriedade. Na prática, isso significa que para imóveis com valor de mercado típico em São Paulo, a isenção raramente se aplica.

Sobre o regime de pagamento na doação com reserva de usufruto, a orientação atual da Sefaz/SP permite duas opções: pagar o ITCMD sobre o valor integral do bem na data da doação, ou pagar dois terços na doação e diferir um terço para o momento da extinção do usufruto, com atualização pela UFESP. A Lei Complementar federal nº 227/2026, que regulamenta o ITCMD após a Reforma Tributária, alterou esse regime determinando que o imposto incida sobre o valor total já na doação — mas a aplicação efetiva em São Paulo depende de ajuste na lei estadual e produzirá efeitos somente a partir de 2027, em respeito ao princípio da anterioridade. Em 2026, o regime de transição segue valendo.

Importante: a extinção do usufruto não gera novo ITCMD em SP. A consolidação da propriedade plena no nu-proprietário, quando o usufrutuário falece ou renuncia, é livre de imposto novo (regra mantida pela LC 227/2026, art. 150, II).

Emolumentos notariais e registrais

A escritura pública em Tabelionato de Notas tem emolumentos calculados conforme a tabela estadual (Lei 11.331/2002), em faixas progressivas pelo valor do imóvel. O registro no Cartório de Imóveis também segue essa tabela e tem custo da mesma ordem de grandeza. Em conjunto, escritura e registro tipicamente representam, na ordem de grandeza, custo equivalente ao próprio ITCMD em operações de valor médio — varia caso a caso.

Doação com reserva de usufruto: o caso mais comum

A doação com reserva de usufruto é o uso clássico do instituto em planejamento patrimonial. Funciona assim: os pais doam aos filhos a nua-propriedade de um imóvel, mantendo para si o usufruto vitalício. Em vida, os pais continuam morando no imóvel ou recebendo seus aluguéis. Na morte dos pais, o usufruto se extingue automaticamente e os filhos consolidam a propriedade plena.

É comum ouvir que essa estratégia “elimina o inventário”. Essa afirmação é imprecisa e merece esclarecimento:

• O imóvel doado com reserva de usufruto, de fato, não entra no inventário dos pais — porque a transmissão da nua-propriedade já ocorreu em vida, na data da doação. Na morte dos usufrutuários, basta a averbação da extinção do usufruto na matrícula.
• Mas isso vale apenas para esse imóvel específico. Se há outros bens, contas bancárias, veículos ou aplicações no patrimônio dos falecidos, continua sendo necessário fazer o inventário desses outros ativos. O usufruto não dispensa inventário do patrimônio remanescente.
• Além disso, o ITCMD foi pago já na doação. Não há “economia tributária” pelo simples fato de fazer a doação — o que há é o pagamento antecipado, em alíquota corrente, evitando alíquotas eventualmente maiores no futuro (cenário concreto considerando a transição para a progressividade do ITCMD após 2027).

A reserva de usufruto continua sendo ferramenta válida e usada com frequência, mas a decisão de empregá-la deve considerar o patrimônio total da família, eventuais doações sucessivas (que podem ser consolidadas para fins de progressividade conforme a LC 227/2026), e o impacto fiscal de longo prazo. Recomenda-se orientação de advogado ou contador especializado em planejamento sucessório.

Renúncia e extinção do usufruto

O usufruto se extingue nas hipóteses do artigo 1.410 do Código Civil:

• Renúncia ou morte do usufrutuário
• Vencimento do prazo, quando temporário
• Cessação da causa de que se origina
• Destruição da coisa
• Consolidação (quando o usufrutuário se torna também o nu-proprietário, ou vice-versa)
• Não uso ou não fruição da coisa por dez anos consecutivos
• Decisão judicial em razão de mau uso ou abuso

A renúncia, por ser a hipótese mais comum em planejamento, exige escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas, seguida de averbação no Registro de Imóveis. Não é necessário consentimento do nu-proprietário, mas é prudente comunicá-lo. Em São Paulo, a renúncia em si não gera ITCMD novo, conforme já mencionado, desde que o regime jurídico sobre tributação na doação tenha sido respeitado.

Como o 20º Cartório do Itaim Bibi pode ajudar

O 20º Cartório de Notas do Itaim Bibi lavra escrituras de usufruto e de doação com reserva de usufruto, presencialmente ou por videoconferência via e-Notariado. Antes da lavratura, fazemos análise prévia da documentação, indicamos as certidões necessárias e orientamos sobre o recolhimento do ITCMD, evitando retrabalho na assinatura.

Para o cálculo dos emolumentos no caso específico da sua operação, entre em contato com o nosso time. Com o valor do imóvel e a modalidade do usufruto, conseguimos estimar o custo da escritura antes do agendamento.